Il 2020 verrà per sempre ricordato come l’anno del Covid, il virus che ha completamente cambiato ogni scenario dal punto di vista sociale, sanitario ed economico.
Da un giorno all’altro gli italiani hanno scoperto lo smart working (e le riunioni su Zoom!) e si sono ritrovati a dover familiarizzare con la didattica a distanza dei figli, mentre le città si sono svuotate di lavoratori e soprattutto di turisti.
Tutti questi cambiamenti hanno travolto naturalmente anche il mercato immobiliare, già messo alla prova più volte negli ultimi anni.
Se sei dunque sul punto di comprare casa o di investire in un immobile, continua a leggere. Le informazioni contenute in questo articolo potranno esserti davvero molto utili.
In questo articolo vedremo:
Cosa è successo in questi 9 mesi, l’analisi approfondita di Tecnocasa.
Come i nuovi bisogni stanno influenzando il mercato immobiliare.
Cosa possiamo aspettarci dal futuro?
Come sta andando il mercato immobiliare e quello del credito.
Partiamo con uno sguardo analitico a cosa è successo negli ultimi mesi, grazie allo studio annuale fatto dal gruppo Tecnocasa.
Analisi del 2020: 9 mesi di dati
Secondo un’analisi di questi primi nove mesi dell’anno effettuata dal Gruppo Tecnocasa, il primo dato che salta all’occhio è il ridimensionamento dei volumi di compravendita dovuti al lockdown e alla contrazione degli investimenti, tra cui quelli con finalità turistica.
Nel primo semestre del 2020 le compravendite residenziali in Italia sono state infatti 233.229, con un decremento del 21,8% rispetto allo stesso periodo del 2019.
Analizzando i primi 9 mesi dell’anno che sta per terminare, si registra un lieve miglioramento nel terzo trimestre 2020 rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso (+3,1%), anche se di fatto i primi nove mesi del 2020 vedono un calo del 13,9% delle transazioni a livello nazionale.
Il rimbalzo positivo del terzo trimestre era nelle attese visto che a maggio, dopo il lockdown, c’era stata una corsa all’acquisto della casa con compravendite concluse poi nei mesi successivi. La ripresa è proseguita pur nell’attesa degli effetti del secondo lockdown autunnale, più leggero del primo. Interessante notare come il terzo trimestre metta in luce una performance migliore delle realtà non capoluogo rispetto alle città più grandi. Confermerebbe il trend, avuto dopo il primo lockdown, di un desiderio di acquisto di case più grandi o con aree verdi, più facili da trovare nelle realtà più piccole grazie anche ai prezzi più convenienti.
Alla luce dei dati attuali, per la fine dell’anno, l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa prevede compravendite comprese tra 500 e 550 mila.
Allo stesso tempo, l’emergenza vissuta in primavera ha evidenziato l’importanza della casa, e chi vive in un piccolo appartamento senza un ampio terrazzo o un giardino ne sa qualcosa.
L’acquisto in questo momento è favorito dai tassi di interesse ai minimi storici e da un maggiore accesso al credito, nonostante l’attenzione delle banche alla situazione lavorativa dei potenziali acquirenti.
D’altronde l’impatto del Covid sul mondo del lavoro si è fatto sentire notevolmente, in particolare in alcuni settori, anche se i suoi effetti non sono ancora esauriti e si potranno misurare realmente solo nel 2021.
Lo stesso discorso vale per i prezzi degli immobili.
Nel primo semestre del 2020 le quotazioni immobiliari nelle grandi città sono diminuite dell’1%, ad eccezione di Milano e Verona, che mettono a segno un aumento rispettivamente del 2% e dello 0,4%.
Le aree semicentrali hanno evidenziato un risultato migliore, mentre peggiorano le periferie e le aree centrali.
Fino a qui nulla di sorprendente, no? Vediamo allora che spazi cercano gli italiani.
Nuova normalità = Nuove necessità abitative
Il trilocale si conferma la tipologia più ricercata nelle grandi città, con il 41% delle richieste, seguito dal quadrilocale (23,7%) e dal bilocale (22,9%).
E le soluzioni indipendenti?
Si può facilmente notare un aumento dell’interesse per quest’ultime, così come per le abitazioni che includono spazi esterni (21,1% contro il 19,2% dell’anno precedente).
Terminato il periodo di lockdown, molti acquirenti hanno deciso di comprare abitazioni più ampie e dotate di giardino o terrazzo.
La ricerca di tipologie immobiliari con queste caratteristiche ha determinato anche un maggiore flusso di acquirenti verso la periferia.
La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119mila euro (26,0%).
Segue la fascia tra 120 e 169mila euro (23,2%) e il range compreso tra 170 e 249mila euro (22,1%).
A Milano si segnala un aumento della percentuale di chi desidera spendere più di 250mila euro.
Si evidenzia poi una flessione della percentuale di acquisti per investimento, che per i primi nove mesi del 2020 si attesta sul 16,8% (contro il 17,5% registrato nello stesso periodo del 2019).
Meno turismo, meno spostamenti, meno investimenti e affitti.
L’emergenza sanitaria ha chiaramente frenato sia gli acquisti di abitazioni da affittare sia gli acquisti di soluzioni da trasformare in B&B ed affittacamere.
C’è stato invece un aumento della percentuale di acquisti di case vacanza, soprattutto nel periodo post-lockdown.
Questo è dovuto probabilmente alla volontà di parte di una percentuale di italiani di rilassarsi evitando luoghi troppo affollati e optando per una soluzione più intima.
Il segmento delle locazioni è stato quello maggiormente impattato dalla pandemia.
Uno dei segmenti di mercato in cui si è avvertito maggiormente l’impatto del Covid è quello delle locazioni residenziali. Il ricorso alla didattica a distanza e allo smart working ha fatto sì che molti studenti e lavoratori fuori sede lasciassero le loro abitazioni in affitto determinando un’offerta maggiore e una minore domanda. A questi immobili si sono aggiunti quelli destinati alla locazione turistica i cui proprietari, per recuperare parte delle spese, hanno deciso di immettere sul mercato delle locazioni residenziali. Ne ha beneficiato chi è alla ricerca di una casa in affitto per vivere o per migliorare quella in cui si vive: l’aumento di offerta consente di avere più possibilità di scelta e di cercare l’immobile desiderato. Anche sul versante delle locazioni si registra la tendenza a cercare soluzioni più grandi e con spazi esterni.
Grandi città: canoni in diminuzione a causa dell’aumentata offerta, smartworking e DAD
Il calo dei canoni di locazione si è avvertito soprattutto nelle grandi città: -0,2% per i monolocali, -0,9% per i bilocali e i trilocali. I ribassi più importanti si sono avuti a Milano, Bologna e Roma, le metropoli che più di tutte le altre hanno sofferto per il calo dei flussi turistici, degli studenti e dei lavoratori fuori sede.
Si evidenzia una maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ben arredate, posizionate in zone servite e luminose ed i proprietari stanno recependo queste istanze addivenendo ad un’offerta abitativa in miglioramento. Sempre alta l’attenzione alle spese condominiali.
Capoluoghi di provincia: tengono i valori
Nei capoluoghi di provincia, al contrario, si segnala un incremento dei canoni di locazione di bilocali (+0,3%) e di trilocali (+0,7%). In queste realtà la domanda è sostenuta e l’offerta, talvolta, non sufficiente.
Cosa aspettarsi dal futuro
Mai come quest’anno ci siamo ritrovati a guardare con attenzione ogni minimo dettaglio di casa nostra e a vivere ogni spazio al massimo. I dati di mercato ne sono la prova.
Il nuovo trend che vede una maggiore richiesta di spazi esterni potrebbe determinare un incremento dei valori per gli appartamenti con giardino e terrazzo, che sono difficili da reperire.
Dopo la fine del lockdown il mercato si è messo in moto piuttosto velocemente, più di quanto ci aspettassimo.
La nuova ondata in corso rende ancora difficile fare previsioni, ma in questi mesi appena trascorsi abbiamo visto un mercato immobiliare vivo. L’auspicio è che resista ancora.
Il 2021 potrebbe registrare un recupero nella seconda parte dell’anno e chiudere in sostanziale stabilità, con alcune realtà con valori in ripresa”.
Come va il mercato immobiliare?
L’analisi delle compravendite e delle locazioni realizzate attraverso le agenzie affiliate Tecnocasa evidenzia dunque un mercato in buona salute che, in seguito all’emergenza sanitaria, ha segnalato anche alcune nuove tendenze.
Bisognerà comunque aspettare i prossimi mesi per scoprire se si tratta di trend temporanei o se stiamo effettivamente assistendo ad importanti cambiamenti delle abitudini di acquirenti ed inquilini.
Ma ci sono altri dati molto interessanti da analizzare, che riguardano un altro mercato strettamente collegato a quello immobiliare…
Il mercato del credito nel 2020
Nonostante l’emergenza Coronavirus e il calo delle compravendite, i volumi di mutuo erogati sono in aumento (25,2 miliardi di euro nel primo semestre del 2020, +9,8% rispetto al 2019).
Inoltre, complici i tassi sempre più bassi, in particolare in riferimento ai prodotti a tasso fisso, molte persone hanno richiesto di negoziare condizioni più favorevoli, generando di fatto un secondo e importante flusso di operazioni di surroga o sostituzione di mutui già circolanti.
A livello nazionale la durata media del mutuo è di 24,7 anni, in leggera diminuzione rispetto a un anno fa.
Segmentando per fasce, il 71,9% dei mutui ha una durata compresa tra 21 e 30 anni, mentre il 27,9% si colloca nella fascia 10-20 anni.
I prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni rappresentano solo lo 0,1% del totale a causa dei costi elevati della rata mensile.
Nel primo semestre 2020 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale si attesta a 113.902 euro, in lieve aumento rispetto al 2019.
L’acquisto della prima casa è la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e rappresenta l’87,6% del totale delle richieste, mentre chi opta per la sostituzione o la surroga incide per il 7,7%.
Coloro che scelgono un finanziamento per l’acquisto della seconda casa costituiscono invece solo il 2,3%.
L’età media di chi ha sottoscritto un mutuo nella prima parte del 2020 è di circa 40 anni, con una concentrazione nella fascia 18-44 anni che rappresenta ben il 58,8%.
Un nuovo trend anche nel mercato del credito
Nel 2019 un’altra modalità di finanziamento semplice, sicura e conveniente come la cessione del quinto ha evidenziato volumi pari a 19,4 miliardi di euro di valore finanziario, che rappresenta il 18% del totale del mercato del credito al consumo.
Il valore delle operazioni finanziate di cessione del quinto evidenziano un aumento del 4% rispetto all’anno 2018.
Il mercato potenziale del finanziamento con la cessione del quinto è di diversi milioni di utenti.
Ciò è dovuto sia alla maggiore affermazione del prodotto, sia perché si va a sostituire sempre più ad altre forme di finanziamento retail.
Nel 2021 il trend generale dipenderà molto dall’andamento della domanda e dall’impatto sull’economia reale generato dalla ripresa della pandemia che ha determinato la parziale chiusura di alcune attività commerciali del Paese.
Quindi possiamo concludere che, visti i prezzi degli immobili ancora convenienti ed i tassi dei mutui decisamente bassi, permangono opportunità interessanti per il mercato immobiliare.
L’immobiliare è sicuramente un mercato che ha dimostrato di non fermarsi. Ciò che ha mutato sono i suoi orizzonti, sulla base delle nuove abitudini che ogni essere umano ha vissuto sulla propria pelle negli ultimi mesi.
